החלטה בתיק בש"א 2511/06

1.      הרקע לבקשה זו נסקר בהרחבה בהחלטות קודמות. כאן אציין, בקצרה, שמדובר בהליך זה בבקשה למינוי כונס נכסים לשם ביצועו של פסק דין שניתן בתיק זה על פי הסכם פשרה עוד בשנת 1996 (להלן - פסק הדין והסכם הפשרה), בו הוצהר שהמבקשת היא בעלת זכויות חכירה לדורות של דירה בת 4 חדרים, אליה צמוד חלק ממגרש (כפי שסומן בתשריט) והגג שמעל הדירה וזכויות בניה, אשר נמצאת בבית דו משפחתי שזכויות החכירה בו היו רשומות (ורשומות גם כיום) בשמו של המשיב במינהל מקרקעי ישראל (להלן - הבית, הדירה והמינהל בהתאמה), וכי הזכויות בדירה ירשמו על שם המבקשת במינהל. 

2.      כפי שציינתי עוד בהחלטה בדבר מינוי כונס הנכסים מיום 8.5.07, ביצוע פסק הדין כרוך בקשיים. קושי אחד נעוץ בשעבודים ובעיקולים המוטלים על הבית, שכל עוד לא יוסרו אינם מאפשרים להעביר את הזכויות בדירה על שם המבקשת. הקושי בעניין זה נובע גם מכך שבהסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין נקבע שהמשיב לא יידרש על ידי המבקשת לשחרר את השעבודים הרובצים על הבית. בהחלטות קודמות שניתנו בעניין זה נשקלה האפשרות, בלא להכריע בדבר סופית, שבעיה זו תיפתר על ידי הסרת השעבודים מחלק הבית המיועד למבקשת (הדירה) וייחודם לחלק הבית שנועד להישאר בבעלותו של המשיב. קושי אחר אשר עולה בעניין זה נוגע למיסים אשר עשויים להיות כרוכים הכרוכים בביצוע ההעברה, במיוחד מס שבח ואולי גם במיסים אחרים. גם בעניין זה קיימת בהסכם שקיבל תוקף של פסק דין התחייבות של המבקשת לשחרר את המשיב מכל תשלום שהוא בגין מס שבח, מיסים או היטלים אחרים.

3.      כדי לבחון את הדרכים להתגבר על הקשיים האמורים הוסמך כונס הנכסים, עוד בהחלטה על מינויו מיום 8.5.07, "לבדוק את מצב הזכויות בנכס, לרבות זכויות של צדדים ג' (עיקולים וכו'), ולהכין פירוט של כל הפעולות שלדעתו יש לבצע כדי להעביר את הזכויות בדירה למבקשת, בכלל זה בדיקת ההוצאות, המיסים, תשלומי חובה אחרים, עיקולים או שעבודים המוטלים על הנכס וכיו"ב הוצאות הכרוכות בביצוען ולהגיש בעניין זה בקשה מפורטת למתן הוראות לגבי ביצוע כל פעולה ופעולה". לבקשת כונס הנכסים מיום 26.7.07, הסמכתי אותו (פעם נוספת), בהחלטה מיום 5.9.07, "לקבל כל מידע ו/או אינפורמציה מאת שלטונות המס לרבות שלטונות מס שבח וכן מאת מינהל מקרקעי ישראל ו/או כל גורם אשר הטיל עיקול ו/או שעבוד ו/או מגבלה על זכויות של [המשיב] ... בכל הנוגע לנכס. ... לפנות לגורמים הנ"ל ולקבל מידע בדבר התנאים והדרישות של הגורמים הנ"ל לפיצול הנכס, להפרדת הזכויות בדירה הנפרדת בנכס הנ"ל ולהעברת הזכויות בו [למבקשת] ...".

4.      ביום 13.12.07 הגיש כונס הנכסים בקשה נוספת בה הוא ביקש להסמיך אותו "לפנות לאגפים השונים באוצר אשר הטילו את העיקולים [על הבית] ולקבל מהם פרטים לגבי גובה העיקולים, תוך הסמכת החתום מטה, להיכנס למשא ומתן עם הגורמים המוסמכים באוצר לייחוד העיקול לחלק הבנוי כחוק. באופן שהעיקולים לא יחולו על החלק שאמור לעבור לרשות המבקשת ו/או לחילופין לנהל מו"מ לשם הגעה להסדר, לפחות לחלק מהחיובים על מנת לקבל הסכמה לצמצום העיקולים ו/או לייחודם לחלק שיוותר בידי המשיב ... ". באשר ל"נושא המיסוי והטיפול אצל שלטונות האוצר/מיסוי מקרקעין בנוגע לעסקת היסוד", ביקש כונס הנכסים באותה בקשה להסמיך אותו "לפעול לקבלת מלוא המידע לרבות קבלת ריכוז תדפיס של הנכסים המתייחסים למשיב אלברט סיבוני, לרבות בדבר הפעולות שבוצעו על מנת לאשש את הדברים שהובאו לעיל, וכדי לבקש את אישור בית המשפט לדרכי הפעולה לקבלת הפטור, אם וככל שאכן יתברר כי ניתן לקבל את הפטור וכי הדבר לא יפגע בצורה כלשהי במשיב אלברט סיבוני".

אף שלרוב הפעולות האמורות כונס הנכסים כבר קיבל אישור בהחלטות הקודמות, חזרתי והסמכתי אותו בהחלטה מיום 28.1.08 לפעול כפי שביקש בבקשתו האחרונה (בהסתייגויות קלות).

5.      בנושא העברת הזכויות בדירה למבקשת, ביקש כונס הנכסים בבקשתו מיום 13.12.07 להסמיך אותו "לנהל מו"מ עם מינהל מקרקעי ישראל לשם העברת הזכויות". בהקשר זה ציין הכונס בבקשתו, כי אף שמדובר במבנה שנבנה ללא היתר, "ניתן לנהל מו"מ עם מינהל מקרקעי ישראל לקבלת עמדתם למתן אישור פורמאלי להכשרת המבנה נשוא ההליך, ולקבלת אישורם לפיצול הזכויות בנכס באופן של רישום נפרד של הזכויות בנוגע לדירה שתיוחד למבקשת". בד בבד ביקש כונס הנכסים בבקשתו להסמיך אותו "לטפל בהזמנה של תוכניות בניה ובקשות להיתרי בניה, בנוגע לדירת המבקשת, שכן יהא צורך בטיפול בקבלת היתר בניה בדיעבד בנוגע לנכס, כאשר בשלב ראשון יש צורך לשכור את שירותיו של אדריכל לשם עריכת תוכניות ולאחר מכן יש להגיש בקשה בכל הנוגע להסמכת הח"מ לחתימה על התוכניות והגשתן לוועדות התכנון והבניה, כמתחייב ע"פ חוק התכנון והבניה".

ב"כ המבקשת הודיע, ביום 19.12.07 על הסכמתו לבקשה זו של כונס הנכסים, בעוד שב"כ המשיב התנגד לבקשה.

6.      בהקשר לבקשה זו של כונס הנכסים יש לציין, ראשית, שכעולה מכתב אישום שהוגש נגד המבקשת בת"פ 1480/01 בבית משפט השלום בבית שמש, המבקשת בנתה, בין אפריל 1999 ל - ינואר 2001, ללא היתר בניה כדין, מעל החלק הצפוני של קומת הקרקע של הבית, קומה נוספת בשטח של כ - 80 מ"ר (להלן - תוספת הבניה). המבקשת  הורשעה על פי הודייתה בבניה כאמור ללא היתר בניה ובגזר דין שהוטל עליה ביום 2.2.03 היא הצטוותה להרוס את תוספת הבניה הלא חוקית האמורה. ביצוע גזר הדין נדחה ל - 12 חודשים על מנת לאפשר למבקשת להכשיר את הבניה. מסתבר, שתוספת בניה בהיקף דומה נבנתה גם על ידי המשיב על חלקו שלו בבית, גם זאת ללא היתר בניה.  

בעניין זה נקבע בהחלטה מיום 28.1.08, כי ככל שמדובר בתוספת הבניה שבנתה המבקשת על גג דירתה, תוספת זו נבנתה לאחר מתן פסק הדין, פסק הדין כלל אינו מתייחס אליה ואין מקום במסגרת הכינוס לנסות ולהכשיר תוספת בניה זו שנבנתה שלא כדין, עניין אשר חורג כליל מהמסגרת של כינוס הנכסים. ככל שהמבקשת מעוניינת להכשיר את הבניה הלא חוקית שביצעה, נקבע באותה החלטה, "הדרך פתוחה בפניה לנסות ולעשות כן..., אך אין מקום לעשות לצורך כך שימוש במנגנון הכינוס של בית המשפט שלא נועד למטרה זו". כפי שצוין באותה החלטה, לאור הודעת כונס הנכסים קיימת אי בהירות לגבי השאלה האם לדירה כולה (ולא רק לגבי תוספת הבניה) קיים היתר בניה. לפיכך, הוריתי לכונס הנכסים לבדוק עניין זה ולהודיע לבית המשפט האם לדירה עצמה יש היתר בניה. עוד נקבע בהחלטה, שנושא זה של הצורך בהוצאת היתרי בניה כתנאי לביצוע ההעברה, מעורר את השאלה האם יש מקום בשלב זה להמשיך בהליכי כינוס הנכסים. זאת, משום שאם ביצוע ההעברה מותנה בהוצאת היתרי בניה, בין עבור תוספת הבניה בלבד ובין עבור תוספת הבניה והדירה גם יחד, בהתחשב בכך שמדובר בפעולות אשר יכולות להתמשך על פני שנים, ולאור ההחלטה לפיה הוצאת היתר בניה, לפחות עבור תוספת הבניה, אינה נכללת בין פעולות הכינוס, עולה השאלה אם בשלב זה יש טעם בהמשך הליכי הכינוס, כשתנאי מוקדם לביצוע ההעברה, שביצועו מוטל על המבקשת, טרם בוצע. ביקשתי את התייחסות הצדדים גם לשאלה זו.

7.      בתגובה להחלטה האחרונה הודיע כונס הנכסים ביום 6.2.08 כי לדירה, להבדיל מתוספת הבניה, קיים היתר בניה. לאור ההחלטה מיום 28.1.08, הוסיף כונס הנכסים וציין, הוא סבור "כי עליו לפעול במסגרת הכינוס לביצוע ורישום החלוקה באופן בו דירת המבקשת תרשם על שמה ללא קשר לתוספות הבניה המאוחרות אשר  נבנו על ידי הצדדים ללא היתר בניה, וזאת פרט לחובת המבקשת לשלם למינהל במסגרת חוזה החכירה אשר יחתם עמה תוספת דמי ניצול בגין שטחי הבניה הנוספים אשר נבנו על גג דירתה מעבר להיתר המקורי".

8.      בתגובה להחלטה מיום 28.1.08 הודיע המשיב ראשית, שאין היתר בניה גם לדירה עצמה (ולא רק לתוספת הבניה). לטענתו היתר הבניה המקורי התייחס לדירה אחת בגודל 166 מ"ר, בעוד שבפעול הבניה חרגה מהיתר זה, הן מבחינת שטח הבינוי שעלה בהרבה על 166 מ"ר והן על ידי הפרדת הבנוי לשתי יחידות דיור. שנית, כי לא ניתן להעביר את הזכויות בדירה למבקשת ללא הוצאת היתרי בניה, הן לדירה והן לתוספת הבניה. שלישית, לגישתו אין להטיל משימה זו של הוצאת היתרי בניה על כונס הנכסים. רביעית, בנסיבות אלה, אין טעם בהמשך הליכי כינוס הנכסים.

9.      ב"כ המבקשת הודיע בתגובה על ההחלטה מיום 28.1.08, כי לעמדת מרשתו אין כל קשר בין הליכי הרישוי של תוספות הבניה, ובין ביצוע פסק הדין, כי אין זה מתפקידו של כונס הנכסים לטפל בהליכי הרישוי או בכל נושא תכנוני אחר הקשור לבינוי הקיים בחלקה. לעמדתו של ב"כ המבקשת, תפקידו של כונס הנכסים מתמצה בהיבט הקנייני של חלוקת המגרש בהתאם לתשריט שצורף להסכם בין הצדדים שקיבל תוקף של פסק דין, ולצורך כך על הכונס להזמין תשריט חלוקה מפורט על ידי מודד מוסמך לצורכי רישום החלוקה במינהל מקרקעי ישראל. אשר למינהל, טען ב"כ המבקשת בתגובתו, כל אשר נדרש על ידו הוא כי המבקשת תשלם למינהל את התוספת הכספית הנדרשת עבור "דמי ניצול" זכויות הבניה הנוספות אשר נוצלו על ידיה על גג דירתה, מעבר לשטחה המקורי של הדירה, בהתאם למדידה ולשומת שמאי המינהל. כמו כן יגבה המינהל הוצאות בגין תוכנית שינוי חלוקה/פרצלציה. פרט לכך ולהמצאת אישורי מיסים כמקובל, טען ב"כ המבקשת, לא נדרשות פעולות אחרות כלשהן לצורך ביצוע פסק הדין, ועל כל אחד מהצדדים יהיה לטפל בהסרת חריגותיו או בהסדרתן על ידי קבלת היתר כדין בכוחות עצמו, וללא כל קשר לביצוע החלוקה ורישומה במינהל מקרקעי ישראל, באופן שייחתם חוזה חכירה עם כל אחד מהם בנפרד. לפיכך ביקש ב"כ המבקשת להותיר את הליכי כינוס הנכסים על כנם ולהורות לכונס הנכסים לערוך ללא דיחוי תשריט חלוקה על ידי מודד מוסמך ובהתאם להנחיות המינהל, על מנת לרשום את החלוקה על שם המבקשת והמשיב.

אציין, שעמדה זו של ב"כ המבקשת נוגדת את עמדתו בהודעה קודמת שהגיש לבית המשפט ביום 10.1.08, בה הוא ביקש לקבל את בקשת כונס הנכסים, שעמדתו דאז הייתה שעליו לטפל בקבלת היתר בניה עבור תוספת הבניה. 

10.  מכל מקום, עמדה זו של המבקשת לא הייתה מקובלת ואינה מקובלת גם היום על מינהל מקרקעי ישראל. בתגובה בכתב שהמציא המינהל לתיק בית המשפט, הוא ציין כי:

א.         מאחר ומדובר בחלקה רישומית אחת, החלוקה בין הצדדים ניתנת לביצוע אך ורק בדרך של רישום בית משותף, ולא ניתן להסתפק בתשריט חלוקה או בפתרון אחר.

ב.         לשם מתן אישור המינהל לרישום הנכס כבית משותף נדרש, בין היתר, תשריט בית משותף. על תשריט זה לשקף את הבינוי בפועל. לשם בחינת תשריט הבית המשותף ובהעדר היתר בניה כדין לבנוי בפועל, יש להמציא בראש ובראשונה בקשה להיתר בניה ערוכה וחתומה כדין והמשקפת את כל הבנוי בפועל.

ג.          המינהל יאשר את הבקשה להיתר בכפוף לביצוע עסקת שינוי ניצול, אשר טעונה אישור הגורמים המוסמכים לכך, ואשר תיערך עם המשיב 1, מר סיבוני, או, ככל שיוחלט על ידי בית המשפט, עם כונס הנכסים, בהתאם לנוהל ביצוע עסקת שינוי ייעוד וניצול (לפיו המינהל מחייב את החוכר בתשלום 31% מהפרש ערכי הקרקע בין הזכויות המוקנות לחוכר על פי החוזה, ובין מלוא ערך הזכויות על פי התב"ע התקפה כיום או הבקשה להיתר, הגבוה מבין השניים).

ד.         המינהל הוסיף וציין בהודעתו הנ"ל, כי בהעדר בקשה להיתר בניה המשקפת את הבנוי בפועל, לא ניתן לדעת האם הבנוי בפועל (מעבר לכך שנבנה ללא היתר) חורג גם מעבר לזכויות הבניה שמאפשרת התוכנית התקפה (תב"ע הל/מה/250/ד). ככל שישנה חריגה מהתוכנית, ציין המינהל בתגובתו, לשם הסדר הבנוי בפועל (המהווה תנאי לחתימת המינהל על תשריט בית משותף כנדרש לשם ביצוע החלוקה המבוקשת והעברת הזכויות), יידרשו הכנת תוכנית מתוקנת ו/או הריסת חלק מהבינוי החורג מהזכויות, שמקנה התוכנית התקפה. עוד ציין המינהל בתגובתו, כי ככל שידוע לו, הבנוי בפועל אף חורג אל מחוץ לגבולות החלקה, והחוכר יידרש לפנות חריגות אלה כתנאי לכל פעולה מטעם המינהל.

11.  בהחלטה נוספת שניתנה בעקבות הודעות אלה של הצדדים, התבקש כונס הנכסים, בין היתר, להבהיר על יסוד מה נטען על ידו כי לדירה קיים היתר בניה. הוא גם התבקש לבדוק את טענותיו של המשיב בעניין זה. כמו כן, התבקש הכונס לפרט אלה פעולות יש לדעתו לבצע (לבד מעניין הסרת העיקולים והשעבודים ותשלום מס שבח שנדון בהחלטה הקודמת) כדי להביא לרישום החלוקה באופן בו דירת המבקשת תרשם על שמה.